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彩生活15年完美收官,16年蓄势待发

核心观点:


2015年业绩超预期,现金流大幅改善,在管面积目标实现3.2亿平方米


公司2015年实现收入8.28亿元人民币,同比增长112.6%,超出我们预测的97.1%增速,净利润1.83亿元(YOY+21.4%),经调整后净利润(不含期权费用)2.53 亿(YOY+44.8%),与我们预期一致,好于市场预期。


由于低毛利的包干制结算项目比例大幅增加,毛利率同期下跌24.7%至54.9%。扣除收入结构变化因素,毛利率维持稳定。公司现金流得到较大改善,全年经营性现金流同比增长317.5%至2.39亿元。全年在管面积实现3.2亿m²(YOY +56.9%),符合预期。扣除开元国际,其余新增面积中,收购和内生占比各半。


目前公司覆盖城市达166个并新增港澳台和新加坡业务,全国布局基本完成。


基础物业服务快速增长,增值服务逐步发力


主营业务基础物业管理全年收入占比70.8%,收入同比增长148.1%,受开元并表影响,毛利率仅46.8%(YOY-33.6pts),剔除开元后维持稳定。受在管面积带动,工程服务同比增长54.5%,受人工成本上涨,毛利率下滑7.1pts至55.9%。增值服务实现1.1亿元(YOY+62.1%),其中住宅及零售单位租赁及销售协助增长156%,平台使用费增长113.8%(E理财和E维修贡献)。


截止15年底,社区O2O彩之云平台注册用户200万,活跃人数85万,活跃率43%,比10月份新增6万活跃人数。E理财累计投资总额达5.33亿,为彩之云贡献约840万收入。E租房全年为彩生活贡献2360万收入。E维修日单量约6000单,90%为家庭用户维修。


彩住宅目前已于近50 间开发商达成协议,储备房源近10万套,在无锡、徐州等地反映很好。


16年基础物业继续增长,社区O2O业务进入上升通道


我们预计公司在2016年将继续保持服务面积的高速扩张,新增合约面积1亿m²,从而保证基础服务收入的增长。在增值服务方面,公司有望在其他垂直领域引入适合彩之云平台的服务品类,例如保洁、安全服务等,增加平台活跃度和变现能力。彩住宅的销售目标为几千套房源,成为提升彩之云平台活跃度和交易量的重要依托。


维持“买入”评级


我们认为,彩生活通过不断提高业主满意度和社区运营效率,在管面积将持续快速增长。社区O2O业务经过一年的铺垫调整,预期16年将迎来收入贡献快速增长。


我们小幅上调2016/17经调整EPS至0.36/0.48元,引入2018年经调整净利润0.61元,维持买入评级。